球道,奶牛和循环:北德克萨斯商业地产简介

T大都市是一个多样化和复杂的市场。

定义为"连续的大都市区,“大都市有一个以上同等规模和/或重要性的锚城。达拉斯-沃思堡是最着名的大都市区。

我在达拉斯长大- - - - - -沃思堡Metroplex并花了超过35年的时间分析,理解和开发该地区的商业房地产(CRE)。多年来,我见过的质量CRE增长往往遵循大专以上教育的单一和单一家庭人口。产业发展是一个值得注意的例外,因为它往往沿着可爱的高速公路路线遵循实惠的土地。

然而,在达拉斯-沃斯堡,CRE增长的最大和最可预测的集中地区被称为“球道”。在这篇文章中,我看看主要利益相关者,司机和影响CRE市场的循环。

游戏场地的地理分布

达拉斯球道

球道在达拉斯市中心开始,在东方的东部和I-35E上被中西高速公路(US 75)接壤。传统上,在这一领域的CRE优于Metroplex的其他部分,并且球道中的“甜蜜点”沿着北达拉斯Tollway,在另外两条高速公路之间运行。

虽然像Ft Worth, Las Colinas和Southlake这样的袖口市场确实存在,但是来自纽约或芝加哥的主要金融家没有听说过这些地区,也没有兴趣在那里投资。恰恰相反,球道并不是一个秘密最大的CRE开发公司意识到北达拉斯·托尔韦的重力“甜蜜的地方”。

了解大都市中的关键角色和他们的角色

球道市场竞争激烈,很难找到打入市场的机会。原始土地所有者、做市商和主要机构为进入设置了相当大的障碍。

原土地所有者

原始土地所有者倾向于主导可能发生增长的领域。他们在未来的道路上定位,并拥有沿着方式购买主要船只的资源。他们是耐心的,看起来很20到40岁,并且在大多数情况下,他们从未认为自己是卖家。

原始土地所有者的典型方法是早期出售一些财产。当他们相信他们获得足够的财富时,他们的孙子孙女不可能花钱,他们将不愿意以有意义的价格销售。

周末度假屋的主人

Fairway中的另一个关键球员是周末撤退土地所有者。达拉斯的高净值人类总是往往居住在镇北部。这些人倾向于卖掉他们的周末撤退北方的北方。

做市商

做市商推动行业的发展方向。

他们试图让周围的房地产迅速升值,从而为他们的努力创造了巨大的优势(或者如果他们的愿景没有实现,很容易被他们戏剧性地踩在自己的剑上)。

市场制造商是将首次说服原始土地所有者出售其财产的球员。一旦他们这样做了,周围的业主就会提高他们的价格,并且通常以他们已经增值的资产为抵押贷款。

市场制造商倾向于从愿景质量方面运营,这些愿景创造了一种发展,即表达行人设施和更多的建筑,而不是逾期落入制造市场的能力。

其中的例子是IBM,它在南方人创造了市场拉斯柯林纳的木匠家庭, 和和罗斯·佩罗在普莱诺的遗产公园。

在今天的市场中,房地产的主要重心之一,上城区,是亨特家族的新月项目的实现。CRE的另一个主要来源是在旧金山,在那里,杰里·琼斯(Jerry Jones)领导喜达屋团队,克雷格·霍尔(Craig Hall)紧随其后大厅办公园区

机构

主要的机构包括公司,房地产投资信托,和主要的开发商,他们建立了自己的机构退出。

他们倾向于落后于市场制造商,为他们的房地产支付更多,并有资源通过大多数衰退。因此,它们的架构往往有点平淡,以保持施工成本。

事实上,许多人都有自己的建筑原型。主要机构倾向于依靠公布的数据来使其房地产决定可以给出更小,更多的动手竞争对手和救济承包商,通过在公布数据之前了解市场。

经纪人

每个市场最终都是由少数非常优秀的华润经纪人所控制。

在达拉斯 - 沃思堡Metroplex中,可能有多达8,000到10,000人声称是CRE经纪人。这个数字,可能只有800到1,000人实际上做了一个体面的生活只有50到100人有能力控制交易流程。

优秀的陆地经纪人是甚至更小的子集。

在渗透新市场时,知道经纪人是谁是控制正在考虑的每个地理区域中的交易流动。他们绝对是第一批知道市场走向的人。他们对开发商的投入对购买土地的决定至关重要。大多数开发者都有成本Pro Forma.在他们联系他们的工程师之前准备的分析。

深入了解你的区域,奶牛和所有

牛

现在我已经在行业中介绍了主要的影响力,我想解决所有这一切如何涉及建筑材料业务。

为了理解它,我建议您成为您所在地区流程的学生。我写了关于Dallas Metroplex,但大多数城市都有非常相似的谱系。

除了了解市场中的关键搬运工和摇动者之外,了解您周围土地的细微差别很重要。

例如,在德克萨斯州,如果您正在开车的道路上方,您可能会驾驶洪泛区(我指的是级别的道路,而不是结构化的道路)。

从历史上看,在德克萨斯州,如果土地足够平整,就会被耕种。如果不是,它被用来放牧牛。过去几年耕种的大部分土地都被购买了,因为在上面建房子更容易,也更划算。放牧地将是下一个目标。如果你看到奶牛,这片土地通常会有很多地形变化,可能需要很多地下基础设施来处理水、控制径流和减少污染物。

此外,北德克萨斯的房地产市场传统上以10年为周期,这需要几十年的时间才能看到。

自1960年以来,一个新的周期开始于以数字1、2或3结束的年份。同样地,每个周期都以7年、8年或9年结束。此次调整的原因几乎总是放贷机构之间的竞争,以及商业贷款标准的放宽,导致了市场的过度建设。

有一种循环发生的感觉允许贷方,开发人员,供应商,承包商以及从土地所有者到市场制造商和经纪人的每个人 - 更好地预测他们的管道和业务。

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